Lors de la revente d’un bien immobilier autre que votre résidence principale (résidence secondaire, investissement locatif), la plus-value réalisée est imposable à hauteur de 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Des abattements pour durée de détention réduisent progressivement cette imposition, jusqu’à une exonération totale. Ce simulateur estime l’impôt dû et votre plus-value nette. Renseignez votre opération ci-dessous.
Calculateur 2026
Simulateur de plus-value immobilière
Estimez l’impôt sur la plus-value à la revente (résidence secondaire ou investissement locatif) avec les abattements pour durée de détention.
Votre opération
Calcul de la plus-value immobilière : le guide complet 2026
Le calcul de la plus-value immobilière détermine l'impôt que vous paierez lors de la revente d'un bien immobilier autre que votre résidence principale. La plus-value correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition, à laquelle s'appliquent des abattements pour durée de détention, l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Ce guide vous explique comment calculer la plus-value immobilière brute puis nette imposable, les taux d'imposition, les cas d'exonération et propose des exemples concrets pour 2026.
Qu'est-ce qu'une plus-value immobilière ?
La plus-value immobilière est le gain réalisé lors de la vente d'un bien immobilier, égal à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition. Les plus-values immobilières sont imposables lorsqu'elles concernent une résidence secondaire, un investissement locatif ou un terrain. La vente de la résidence principale est, elle, totalement exonérée. Le calcul de la plus-value sert de base à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
Comment calculer la plus-value immobilière brute ?
La plus-value brute se calcule en soustrayant le prix d'acquisition du prix de cession : plus-value brute = prix de vente − prix d'acquisition majoré. Deux éléments doivent être déterminés avec soin : le prix de vente net vendeur et le prix d'acquisition.
Déterminer le prix de vente net vendeur
Le prix de vente retenu pour le calcul de la plus-value est le prix figurant dans l'acte, diminué des frais supportés par le vendeur (diagnostics obligatoires, frais de mainlevée d'hypothèque, commission d'agence si à sa charge). On obtient ainsi le prix de cession net vendeur.
Déterminer le prix d'acquisition
Le prix d'acquisition est le prix payé lors de l'achat du bien immobilier, tel qu'indiqué dans l'acte notarié. Il peut être majoré de deux façons, ce qui réduit la plus-value imposable.
Majoration du prix d'acquisition : frais d'acquisition
Les frais d'acquisition (frais de notaire et droits de mutation) s'ajoutent au prix d'achat. Vous pouvez retenir leur montant réel sur justificatifs, ou appliquer un forfait de 7,5 % du prix d'acquisition, souvent plus avantageux.
Majoration du prix d'acquisition : dépenses de travaux (réels ou forfaitaires)
Les dépenses de travaux (construction, agrandissement, amélioration) majorent aussi le prix d'acquisition. Vous pouvez déduire leur montant réel sur factures, ou, si vous détenez le bien depuis plus de cinq ans, appliquer un forfait de 15 % du prix d'acquisition, sans justificatif.
Comment calculer la plus-value nette imposable ?
Une fois la plus-value brute obtenue, on applique les abattements pour durée de détention pour obtenir la plus-value nette imposable. Ces abattements diffèrent pour l'impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux.
Application des abattements pour durée de détention
Plus la durée de détention du bien est longue, plus l'abattement est important. Pour l'impôt sur le revenu, l'abattement est de 6 % par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année, puis 4 % la 22ᵉ année : l'exonération totale d'impôt sur le revenu est atteinte après 22 ans de détention. Pour les prélèvements sociaux, l'abattement est plus lent (1,65 % par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année, 1,60 % la 22ᵉ, puis 9 % par an) : l'exonération totale n'intervient qu'après 30 ans.
| Durée de détention | Abattement impôt sur le revenu | Abattement prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| À partir de 22 ans | 100 % (exonération) | partiel |
| À partir de 30 ans | 100 % | 100 % (exonération) |
Prise en compte des abattements exceptionnels (si applicable)
Dans certaines zones tendues ou pour des opérations de démolition-reconstruction, un abattement exceptionnel supplémentaire peut s'appliquer sur la plus-value imposable, sous conditions et pour une durée limitée. Vérifiez son éligibilité au moment de la vente.
Quel est le montant de l'impôt sur la plus-value immobilière ?
La plus-value nette imposable est soumise à deux prélèvements distincts : l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.
Taux d'imposition sur le revenu (19 %)
La plus-value immobilière imposable est taxée à un taux forfaitaire de 19 % au titre de l'impôt sur le revenu, après application de l'abattement pour durée de détention.
Calcul des prélèvements sociaux (17,2 %)
À l'impôt sur le revenu s'ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, calculés sur la plus-value nette après abattement spécifique aux prélèvements sociaux. Le taux global d'imposition atteint donc 36,2 % (19 % + 17,2 %) avant surtaxe.
Comprendre la surtaxe sur les plus-values élevées
Une surtaxe s'applique aux plus-values immobilières nettes imposables supérieures à 50 000 €. Son taux progressif va de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value, et s'ajoute à l'imposition de 36,2 %.
Les cas d'exonération de la plus-value immobilière
Exonération sur la résidence principale
La vente de votre résidence principale est totalement exonérée de plus-value immobilière, quel que soit le montant du gain et la durée de détention. C'est l'exonération la plus fréquente.
Exonération pour la première cession d'un logement (sous conditions)
La première cession d'un logement autre que la résidence principale peut être exonérée si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les quatre années précédentes et si vous remployez le prix dans l'achat de votre résidence principale.
Exonération pour des plus-values inférieures à 15 000 €
Les plus-values immobilières réalisées lors d'une vente dont le prix est inférieur à 15 000 € sont exonérées. Ce seuil s'apprécie par bien et par vendeur.
Autres cas d'exonération spécifiques
D'autres cas d'exonération existent : détention supérieure à 30 ans, vente par des personnes âgées ou invalides sous conditions de revenu, expropriation, ou vente au profit d'un organisme de logement social.
Exemples concrets de calcul de plus-value immobilière
Exemple pour une résidence secondaire après 10 ans de détention
Un bien acheté 200 000 € (frais et travaux forfaitaires inclus, soit un prix d'acquisition majoré de 245 000 €) est revendu 320 000 € après 10 ans. La plus-value brute est de 75 000 €. Après abattement pour durée de détention (5 ans imposés au-delà de la 5ᵉ année), la plus-value nette imposable est réduite, puis taxée à 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux.
Exemple pour une résidence secondaire après 22 ans de détention
Le même bien revendu après 22 ans de détention est totalement exonéré d'impôt sur le revenu (abattement de 100 %). Il reste toutefois redevable des prélèvements sociaux, dont l'exonération n'est acquise qu'à 30 ans. L'impôt à payer se limite donc aux prélèvements sociaux résiduels.
| Durée de détention | Impôt sur le revenu (19 %) | Prélèvements sociaux (17,2 %) |
|---|---|---|
| 10 ans | Dû (abattement partiel) | Dû (abattement partiel) |
| 22 ans | Exonéré | Dû (partiel) |
| 30 ans | Exonéré | Exonéré |
Questions fréquentes sur la plus-value immobilière
Quel délai pour être exonéré de plus-value sur une résidence secondaire ?
L'exonération totale d'une résidence secondaire est atteinte après 30 ans de détention : 22 ans pour l'impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Peut-on déduire tous les travaux du prix d'acquisition ?
Seuls les travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration, réalisés par une entreprise et justifiés par des factures, sont déductibles. Les travaux d'entretien et de réparation ne le sont pas. À défaut de factures, le forfait de 15 % s'applique après cinq ans de détention.
Comment déclarer la plus-value immobilière aux impôts ?
La plus-value immobilière est déclarée et payée par le notaire le jour de la vente, via le formulaire adéquat. Le notaire calcule l'impôt, le prélève sur le prix de vente et le reverse à l'administration fiscale.
Optimisez votre plus-value immobilière : conseils et astuces
Pour réduire l'imposition de votre plus-value, conservez toutes les factures de travaux, appliquez le forfait le plus avantageux (frais d'acquisition 7,5 % ou travaux 15 %), et tenez compte de la durée de détention avant de vendre : attendre le franchissement d'un palier d'abattement peut réduire fortement l'impôt. Un simulateur de plus-value immobilière permet de comparer ces options avant la vente.
Cas particuliers : plus-value en SCI, donation et succession
En SCI à l'impôt sur le revenu, la plus-value immobilière suit les mêmes règles d'abattement et de taux que pour un particulier. En cas de donation ou de succession, aucune plus-value n'est due au moment de la transmission ; le prix d'acquisition retenu pour un futur calcul devient la valeur déclarée lors de la donation ou de la succession, ce qui « purge » la plus-value latente.
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